“不复工不还贷” 烂尾楼业主的新博弈方式

   已有陕西、河南、湖北、江西、广西等省份超过100个房地产项目遭遇业主停贷，原因是项目停工、烂尾。

   在最近一次会谈中，房管局相关领导向业主们表示，正在尝试将绿地集团在武汉中院被冻结的1.225亿资金，还有销售车位、商服的收入，用于星河绘的建设，“不能让绿地躺平”。

   开发商与“烂尾楼”的故事在国内房地产行业并不鲜见，为何以前没有出现大规模停贷现象？何立志解释，关键仍在房产的价格预期。

   位于武汉市光谷的“绿地星河绘”曾是网红楼盘，购房者大多是东湖高新区刚落户的高新技术人才。因该楼盘存在烂尾风险，近日500多户业主陆续签署了停贷告知书。 （视觉中国/图）

   近日，在各大社交媒体上，烂尾楼业主们喊出了“不复工不还贷”的口号。

   2022年7月14日晚间，银保监会针对近期的停工断贷事件作出回应，称事件的关键在于“保交楼”。十余家涉事银行相继公告，显示相关风险楼盘涉及的贷款规模占比很小，风险可控。

    据南方周末记者不完全统计，目前已有陕西、河南、湖北、江西、广西等省份超过100个房地产项目遭遇业主停贷，原因是项目停工、烂尾。

    这些烂尾楼业主们组团声称，若项目不复工，将强制停止偿还贷款。和以往对阵开发商的情形不同，这次他们将“炮口”对准了银行。

    一旦停贷，受损的首先是银行。银行按揭款项已然发放给开发商，如果业主大规模停贷甚至弃贷，就会形成银行坏账。业主的“代价”同样很大，一旦弃贷，很可能会上征信、丢首付。

    但小业主与大银行的“对抗”并非没有胜算，他们发现银行提前违规发放了部分资金，并且未妥善履行资金监管义务，才导致开发商挪用预售资金、项目烂尾。

    2018年广东省最高法院有过判例，因银行存在监督过错导致楼盘烂尾而裁定购房人不用还贷。

     北京房地产业协会副会长陈志告诉南方周末记者，停贷更多的作用在于引起政府、银行对购房款监管的重视，从而降低因房款被挪用导致项目烂尾的概率。陈志早年参与了预售资金监管文件的设计。

    虽然当前的停贷规模不会影响金融稳定，但针对国内房地产行业预售制度的质疑之声不绝于耳。原恒大首席经济学家任泽平公开表示，是该取消商品房预售制了，烂尾是对购房者的不公平。

    预售制度愈发难以适应当前的监管环境。预售制本质上是开发商利用高杠杆快速回笼资金，常常伴随违规资金挪用现象。随着“房住不炒”的观念深入人心，预售制正逐步失去生存的土壤。

旷日持久的“扯皮”

    业主停贷的诉求不尽相同。

    武汉市光谷“绿地星河绘”（简称星河绘）的业主，最近正陷入纠结中，星河绘大概率会烂尾。

    土地出让文件显示，2020年7月，国内房企绿地集团（600606.SH）全资子公司武汉新高兴谷置业有限公司（简称兴谷置业）以20.36亿的价格拍下武汉市高新区光谷东核心地段两块标号为P070、P071的地块。

    其中，P070（1.28亿元）为商服， P071（19.08亿元）为住宅，二者捆绑销售。按照合同规定，P070地块规划需建设一栋200米塔楼。星河绘P071号地块住宅要建起20栋、平均每栋30层的商品楼，总计超过2439户。

    因靠近产业园区、地理位置极佳，周边学校、医院配套优异，星河绘成了武汉的网红楼盘，号称“九开九罄”。

    林立峰是湖北人，因为准备回武汉老家和女友结婚，2020年10月，他选中星河绘作为自己的婚房。他告诉南方周末记者，他准备等2022年底交房后，从杭州回新家，结婚、生子、换工作，如今却被“烂尾”打乱了人生。

    买房时林立峰才毕业不久，掏空了父母的积蓄，现在结不了婚、回不了家，每月还有近一万元的房贷，“我都到这份上了，再考虑征信有意义吗？”于是他在“停贷告知书”上签了自己的名字。

    2022年12月30日是星河绘最终的交付日期，业主在和地方房管局沟通中得知，如今楼盘工程量不满40%，建设资金缺口还剩近8亿。于是，从2022年6月开始，500多户业主陆续签署了停贷告知书：“自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款，直至楼盘完工验收合格交付。”

    唐爽已经停缴房贷一个月了。他在2021年初购置了星河绘，才过两个月，唐爽发现工地开始出现问题，大多楼栋均无人施工。唐爽在武汉的一家民营房企工作，对地产项目开发流程颇为熟悉。

    据他观察，星河绘的开发时断时续，一直到2021年6月最后一栋楼售罄，绝大部分楼栋还是无人施工。到了8月，依旧如此，业主们意识到出了问题，开始维权。

    2021年9月，业主们在武汉市房管局进行三方会谈（绿地、房管局、业主代表），绿地代表解释，停工原因是因为疫情、春节放假与楼栋技术原因，并保证10月全面复工，单月楼层增长不少于3层。公司为此在售楼部的公告栏贴出一张承诺书，但这份承诺书上没有公章、发布日期，甚至把项目进度节点写成了11月31号。

    业主和开放商进入了旷日持久的“扯皮”中，业主们参加了不下10次谈判。在一次又一次会谈、投诉中，业主们逐渐拼凑出星河绘项目的问题所在——违规划转预售账户资金。

    项目的总房款为46.8亿，直到2021年9月前，该项目11个监管账户中的7.25亿就被划走了5.16亿，只剩下2亿，此时工地各楼栋的建设进度平均只有8到9层。

    根据武汉市房管局的数据，兴谷置业还在2020年、2021年分别因“违规收取预定款”“未按规定将房价款存入监管专用账户”被扣45信用分，2022年回到了满分100分。

    业主代表要求房管局给出监管资金审批的明细，房管局表示没有权利，绿地则以资金是公司机密为由拒绝。直到6月，业主得知监管账户里只剩8000多万，项目才完成了不到40%。

    根据唐爽的经验，没有资金，母公司绿地又出现债务危机，星河绘大概率要烂尾。2439户业主里，和唐爽一样果断停贷的人是极少数，只有500多户签了停贷告知书，距离合同上的交房时间还有5个多月，这是最后的拉锯时间。

    在最近一次会谈中，房管局相关领导向业主们表示，正在尝试将绿地集团在武汉中院被冻结的1.225亿资金，还有销售车位、商服的收入，用于星河绘的建设，“不能让绿地躺平”。

复杂的“四方关系”

   星河绘的购房者大多是东湖高新区刚落户的高新技术人才。业主们曾经对学历进行过统计，超2400户业主中有1414人具有本科及以上学历，占比近60%，其中硕士341人，博士41人，他们自称全国“最高学历楼盘”。

   他们中既有武汉疫情中抗疫的护士、互联网大厂的高级工程师，也有律师、医生、会计等等，他们根据自己的工作特长，将维权群组分为了工程组、法务财务组、媒体组、线下活动组、资料收集组。

   一名银行信贷经理告诉南方周末记者，对于房贷逾期的客户，银行一般会先催收，若累计六个月逾期未还或者连续三个月未还款，会直接提起诉讼。

   若无特殊缘由，起诉后，法院大概率判决银行胜诉，购房者必须偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后，仍无法偿还贷款的，会将房产拍卖。

    无论最终是否保留房产，断供人都会登上“征信黑名单”，甚至被列入失信人名单，只要房贷没还清，就无法正常使用贷款、信用卡，被限制高消费、出行等等。

    君泽君律所（杭州）创始合伙人何立志告诉南方周末记者，通常情况下，即便开发商烂尾，个人通过停贷、断贷的方式逃避偿付责任仍属于违法。何立志是国内首批代理房企破产烂尾诉讼的律师之一。

    他解释，银行和购房人之间签订的是按揭贷款合同，而购房人和开发商之间签订的是商品房买卖合同。烂尾楼盘属于买卖合同出了问题，是购房人和开发商之间的法律关系问题，与银行并无直接关系。

    假设遇到开发商破产导致烂尾的情况，买房人如果能证明这是自己的首套房，就能在破产清算中获得优先保护，但不能因此免除银行的贷款。

    而在类似星河绘的案例中，法律关系更为复杂，因为牵涉到了地方政府对预售资金监管的问题。

    譬如在星河绘中，资金违规划拨的现象明显，项目进行至2021年9月，楼盘平均高度在9层，只有封顶高度不到四分之一，整体工程量进度也不超过20%。但此时开发商已从7.25亿中划走了5.16亿资金，相当于资金量的71%。

    根据武汉市《新建商品房预售资金监管实施细则》，开发商取得商品房预售许可1个月后的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%；结构封顶的，累计申请不得超过75%；竣工验收的，累计申请不得超过95%。星河绘资金使用明显不符合政策。

    根据广东省高院2018年的一个案例，招商银行因没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用、项目烂尾。法院最终判决，开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

   开发商与“烂尾楼”的故事在国内房地产行业并不鲜见，为何以前没有出现大规模停贷现象？何立志解释，关键仍在房产的价格预期。

    以他早年在河南许昌处理的一件开发商破产案为例，开发商破产后，很快就由当地另外一家国企背景的房企将烂尾楼盘下来，继续完成项目。而业主们宁愿加价，也要继续购买原来的房子。甚至还有业主要求取消房产合同，开发商爽快答应退钱的案例。

   “关键还是在于房价，当大家都对未来房价看涨时，市场上自然有人愿意接盘烂尾楼，业主不用担心买了房子最终拿不到的情况，也就不会考虑停贷了。”他解释，相应地，当所有人对价格预期都是向下时，都会想要避免接盘烂尾的风险。

被停贷的银行“冤不冤”？

   停贷舆论发酵后，银行业纷纷开始自查。南方周末记者翻阅了涉事银行发布的公告，所有银行均声称因停工缓建造成的房贷逾期金额占该行整体贷款规模的比例非常小，对银行的正常经营几乎没有影响。

   如今，对预售资金监管仍没有全国性统一文件，地方大多各自为政，但有一条都相同：银行向开发商批、拨预售资金账户里的款项，必须获得当地房管部门的审批。

    违规使用预售资金主要有两种方式，一是开发商没有将资金转到指定监管账户，而是转入自己的账户，来达到随意支取的目的；二是银行在实际审批资金时，“批条”出了问题。

   在北京房地产业协会副会长陈志看来，无论是何种原因，在现行预售制度下，买房者都是天然弱势的一方。

   1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。预售制度，相当于销售期房——“卖楼花”。

  “ 实际上我国是现售和预售制度并存的，只是绝大多数开发商都选择了预售制。”陈志解释。

    原因不难理解，开发商能够通过预售获取市场杠杆，以小博大，“预售制在我国房地产发展初期是有作用的，那时我们房荒、钱荒，预售相当于是为房企进行了集资，能够更快促进市场发展壮大。”

   预售制帮助开发商将融资和建设风险转移给了买房人，双方权责从一开始就不对等，对预售制的反思也由来已久。

   北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣则建议，如果不能取消商品房预售，则增加一个刑事条款，“烂尾楼罪”，让转移监管资金的相关责任人员承担刑事责任，而不是仅仅限定在股东有限责任上。

   2005年8月，央行在《2004年中国房地产金融报告》中建议，可以考虑取消一部分预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，现售制度还是比较合理的。

    当时由央行“带头”提议，是因为在预售制度下，银行是按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善出现资金链断裂，银行的坏账压力很大。

   2006年在全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。这是国内第一次关于预售制度存废问题的讨论，但住建部随即表态不会取消预售制度。

   陈志则建议在未来的土地出让中，加入现房销售的内容，譬如“该地块房产必须现售”，“那些没有现售能力的开发商，干脆连地都别拿了”。

   易居企业集团CEO丁祖昱撰文指出，2022年2月曾有消息称，“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台。然而由于上半年整体行业压力巨大，出于改善企业回款考虑，开始支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

    根据克而瑞的数据，2022年上半年45个省市放松预售资金监管，以期加快房企销售回款进度，缓解企业资金周转压力。内容涵盖加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等方式。

   譬如此次宣布强制停贷项目最多的郑州，实行差别化信用管理，高信用房企资金额度降低、提取比例提升。2022年3月发布的“郑州19条”中就有可以凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金条例。

   保函一般指见索即付性保函，如果房企挪用工程款导致项目停工延期，或出现工程款、材料款、劳工工资纠纷等索赔情形时，银行会无条件支付相应担保款项，以此保障项目建设进度和质量，对于房企而言，通过现金保函“赎回”留存的监管资金，可以提升资金使用效率，节约财务成本。

    放宽监管的大前提是“保交楼”，地方政府通过放宽预售资金监管缓解房企“流动性”压力，来实现“保交楼”目标。

    近期的停贷潮，让监管的思路又往“另一头”倾斜了一些。

    2022年7月4日，中国银行保险监督管理委员会行政处罚信息公开表显示，中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛分行违规发放房地产开发贷款，被青岛银保监局罚款40万元。

   7月14日，西安发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，提及多项预售资金监管问题，在资金全额入账、严格拨付标准、加强财务核对、夯实银行责任等方面提出了新要求。

来源：南方周末