日前，泸州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求《泸州市物业服务准入和退出管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）意见的公告，《办法》对物业管理区域的划分，在前期物业服务和物业服务中物业企业的选聘和退出等，均做了详细规定。

 

150亩以下小区不得进行分割管理

　　《办法》明确，一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。新建商品住宅建设单位在选聘物业服务企业准入前，应当向项目所在地区县行业主管部门申请物业管理区域划分。

　　已建成并交付的物业，确需要划分物业管理区域的，必须经专有部分占建筑物总面积2/3，且总人数2/3的业主同意。但有下列情形之一的，建设单位（业主大会）不得单独分割划分物业管理区域——

具体情况

● 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的；

● 占地面积小于150亩或者房屋总建筑面积低于30万平方米的；

● 物业管理区域房屋少于1500套的。

 

失信物业不得准入提供前期物业服务

　　针对选聘前期物业服务，《办法》规定，建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当通过公开招标或者协议方式选聘物业服务企业提供前期物业服务。采用协议方式选聘物业服务企业，需经项目所在地区县行业主管部门核准。

　　针对物业服务合同到期后续聘或者重新选聘，《办法》明确，业主委员会在物业服务合同到期前60日内，应当向属地社区报告，组织召开业主大会，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　未成立业主委员会的物业管理区域，由属地社区组织召开业主大会，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。业主大会决定重新选聘物业服务企业的，选聘方案应当报属地街道（乡镇）同意后执行。业主单位可以委托第三方物业市场服务机构代理物业招投标服务活动。

　　在物业服务准入方面，《办法》明确了六个“限制项”和四个“加分项”。

　　其中，有以下六种情况之一，业主单位不得准入物业服务企业提供前期物业服务：

六种限制情况

未建立中共党组织的；

无物业项目业绩的；

信用分值低于60分的；

列入失信名单且未满三年内的；

物业服务企业法人、股东被列入失信人员名单的；

市外企业未到行业主管部门登记、未成立分公司和纳入信用信息管理的。

　　有下列四种情形之一的，业主单位在招投标评选中作为准入服务的加分事项：

四种加分情况

建立中共党组织且获得政府部门评选为三星级及以上“红色物业”的；

被政府部门或者市级以上行业管理协会评为优秀企业的；

连续三年信用分值均为优秀的；

在管项目被市以上行业协会评为优秀品牌项目的。

　　被评为三星级及以上“红色物业”的物业服务企业，在管项目物业服务合同到期后，业主单位可以直接续约；被省级以上行为协会评为优秀的在管项目，该项目物业服务合同到期后业主单位可以直接续约。

　　此外，《办法》规定，物业服务准入后，物业服务企业应当在30日内，持物业服务合同到区县行业主管部门备案。前期物业房屋交付使用15日前，后期物业在合同签订15日前，建设单位和业主委员会到属地行业主管部门和街道（乡镇）申请物业承接查验。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地区县行业主管部门参加，可以聘请第三方专业机构协助进行。

 

持异议业主超半数物业不能中途退管

　　物业服务退出包括在前期物业服务期间、物业服务合同期限未满和物业服务合同期满三种情况下退出。针对不同的退出情况，《办法》做了详细规定，不合规定的，任何一方不得擅自解除合同。

　　第一种情况，在前期物业服务期间，物业服务企业或建设单位要求提前解除合同的，应当于拟解除合同日60日前书面告知对方，并承担相应违约责任。

　　第二种情况，物业服务合同期限未满，物业服务企业或者业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：

●拟解除合同日前60日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知物业服务企业或者业主委员会，并同时告知当地街道办事处（乡镇和属地行业主管部门）。

●物业服务企业或者业主委员会应于收到书面通知后3日内，将退出的相关事宜在物业管理区域内显著位置公示7个工作日。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的，可依法签订退管协议。同时抄报项目所在区县行业主管部门、街道乡镇。

●业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道（乡镇）的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

●公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。

　　第三种情况，物业服务合同期满60日前，业主大会决定不再续聘原物业服务企业的，原物业服务企业应当依法退出。原物业服务企业不得以“阶段性工作未完成”或者“业主欠交物业服务费”为由拒绝退出；业主委员会对原物业服务企业提供的公共收益等账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用由全体业主承担；在退出过程中出现人身伤害、财物损坏等行为的，街道（乡镇）可协调辖区民警协调处理；被为三星级及以上的企业和被评为省级优秀品牌项目的企业，企业有愿意继续服务的，业主大会原则上不予解聘。

　　《办法》规定，业主单位不按本办法规定的程序选聘和解聘物业服务企业的，由属地行业主管部门、街道（乡镇）责令限期改正或撤销其决定，并告知全体业主。导致物业服务企业受损失的，物业服务企业可以通过司法途径解决。

　　业主委员会成员干预物业服务准入和退出的，由街道（乡镇）监督指导业主大会终止其委员资格，造成业主损失的，可以依法追究相应的法律责任。

请你提意见

　　《办法》正面向社会公开征求意见，截止日期为2020年10月25日。

联系电话：0830-2285128；

　　电子邮箱：1306638235@qq.com。

来源：泸州发布